Земля під забудову може подорожчати вдвічі

Автор/джерело -  © Ринок.biz  

Прийняті вчора зміни до земельного законодавства, вважають експерти, спричинять негативні наслідки на земельному ринку. Частина експертів прогнозує подорожчання в два рази землі в «витребуваних» регіонах.

Земля під забудову може подорожчати вдвічі

Інші ж сумніваються в істотному подорожчанні пропозиції на ринку і впевнені, що юристи знайдуть нові способи обходу законодавства.

Поки гравці ринку роздають коментарі й чекають рішення Президента, що має право вето, юристи ретельно вивчають закон, намагаючись знайти лазівки.

Вчора Верховна Рада прийняла закон, що продовжує мораторій на продаж сільськогосподарських земель до 2008 року а також, що поширює мораторій, на землі для «ведення власного особистого господарства» (ОСГ). Разом з тим депутати заборонили зміну цільового призначення таких земель.

Зміна цільового призначення земель є сьогодні типовою схемою при покупці землі під забудову. Спочатку купується непідлягаюча відчуженню земля для товарного сільськогосподарського виробництва. Після чого її цільове змінюється на ОСГ, потім земля продається. Після продажу, призначення землі знову міняється на «під забудову». Як стверджують оператори ринку, завдяки такій схемі, земля обходиться значно дешевше.

Новий закон забороняє продавати ОСГ і змінювати цільове призначення земель сільськогосподарського призначення - єдину схему продажу таких земель, що заморозить даний сегмент ринку й призведе до значного подорожчання земельних ділянок із цільовим призначенням під будівництво, вважають експерти.

Схема зміни цільового призначення землі була актуальна не по всій Україні, говорить консультант компанії Real Estate Department Ярослав Цуканов, а тільки в містах-мільйонниках, узбережжі Криму, частково в Карпатах і в 50-ти кілометровій зоні Києва. Саме ці затребувані землі, вважають експерти, і чекає подорожчання.

«Проблема в тому, що попит на ділянки залишиться таким же, а пропозиція зменшиться, внаслідок чого можна припустити, що під Києвом земля із призначенням під будівництво подорожчає навіть в два рази», - заключає Ярослав Цуканов.

Голова девелоперської компанії HCM Group Андрій Заїка, також вважає, що прийнятий закон приведе до колосального подорожчання земельних ділянок, що встигли одержати потрібне цільове призначення.

Погоджується з ним і керівник маркетингового департаменту компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ. «Нові поправки в обов'язковому порядку вплинуть на вартість землі, тому що пропозиція зменшиться», - говорить він. Він впевнений в тому, що, швидше за все, після набрання законом чинності, будуть розроблені нові схеми обходу закону, що дозволяють продавати землю. Однак, «спочатку нові схеми будуть доступні не всім, що спричинить зменшення пропозиції», - вважає експерт.

Президент Асоціації спеціалістів з нерухомості Алескандр Бондаренко сумнівається в тому, що новий закон вплине на цінову ситуацію на ринку землі. «Гіпотетично можна припустити, що ціни виростуть. Але думаю, що істотного впливу на ринок даний закон не спричинить», - говорить він.

Він також не вірить в користь даного закону для земельного ринку. «Всі прекрасно знають про існування й функціонування тіньового ринку. Я не вірю, що розумні юристи не знайдуть способів обійти новий закон», - говорить він. «Краще було б не ховати голову в пісок і встановити нормальні відносини на ринку землі», - говорить про прийнятий вчора закон Бондаренко.

«Відношення до закону в мене, як і у всіх гравців ринку, негативне. Це популістський крок. Думаю, ті ж депутати, що голосували «за» теж розуміли неправильність такого рішення», - говорить Андрій Заїка. Він також говорить, що ні для кого не секрет, що у власності депутатів чимало землі, і виходить, що вони рубають сук, на якому самі сидять.

Крім цінового стрибка, Заїка також наголошує на погіршенні інвестиційного клімату в країні. «Закон знизить активність іноземних компаній, які вже дивилися в напрямку України», - говорить він. Заїка також говорить про обов'язкову появу обхідних шляхів, за допомогою нових корупційних схем, таких як, наприклад, відчуження ділянок через суди та ін.

Не схвалює дану заборона й Цуканов. Закон не вирішує глобальних земельних проблем, вважає він. «Вже сформувався прошарок селян, що добре заробив на продажі своїх паїв, і вони вже не підуть в поле працювати, вони заледащіли. Земля оброблятися не буде, а буде простоювати». Цуканов також вважає, що логічно було б розробити легальну схему зміни цільового призначення землі, що приносило б дохід у бюджет, і не провокувало ріст цін на землю, а так і на нерухомість у цілому. Цуканов сумнівається, що в новому законі юристи зможуть знайти лазівки. «Поки що схем обходу немає, рамки закону все ж досить жорсткі», - заключає він.

Солідарний з колегами і Борщ. «Продовження мораторію - це погано, і поки не буде в Україні нормальних земельних відносин, все буде погано, в тому числі й для сільського господарства, котре цей закон покликаний захищати», - говорить експерт. Він впевнений, що обхідні шляхи закону будуть знайдені, і, швидше за все, вони вже апробовуються. «У виправленнях залишилися діри, які використають», - говорить він.

У цілому, на думку гравців ринку, закон зачіпатиме спекулянтів, що заробляють на тіньових схемах. «В нашій компанії частка земель ОСГ не перевищує 20%, - говорить Андрій Борщ, - тому що ми працюємо з великими інвесторами, що воліють працювати офіційно із представниками влади».

В цілому, вважають гравці ринку, сьогодні на частку «земельних» спекулянтів доводиться порядку 60-70% землі, і, відповідно, поки не запрацюють нові тіньові схеми, земельний дефіцит буде ще більш відчутним.