Ні купити, ні продати... Орендувати

Автор/джерело -  © Вадим БАШТА, «Дзеркало Тижня», № 37 (666) 

Спочатку абсолютно сенсаційні цифри, яких раніше ніде й ніхто не оприлюднював. За інформацією столичних ріелторів, ринок нерухомості Києва із січня поточного року й до цього часу перебуває в стані колапсу. Якщо іще торік дрібні та середні агентства, в яких працюють опитані ріелтори, проводили 50—100 операцій купівлі-продажу квартир щомісяця, то нині одну-дві на місяць вважають великою удачею.

Отже, ринок нерухомості Києва в кількісному вираженні впав не менше ніж у 50 разів. Водночас активність на ринку оренди рекордна, адже потенційні продавці не можуть продати своє житло, а потенційні покупці не можуть купити його за поточними цінами.

Лише цифри

Усереднена орендна плата за столичне житло, яка регулярно публікується різноманітними виданнями, у принципі мало кому цікава. Для відносно небагатого наймача квартири, як правило, більш актуальне питання вартості оренди житла нижчого цінового сегмента. Адже поріг входження на київський ринок оренди за останні два-три роки значно виріс. Іще кілька років тому за 200 у.о. можна було винайняти дуже непогану мебльовану радянську двушку біля метро, нині ж за такі гроші можна претендувати лише на кімнату в квартирі з хазяйкою.

Якщо говорити про нижчу межу на оренду окремої квартири, то київські однушки стартують нинішньої осені від 350—380 у.о. Проте за ці гроші вам запропонують зазвичай геть «убиту» квартирку в страшненькому будинку в одному з не надто благополучних районів столиці.

Претендентам на однокімнатну квартиру в більш-менш нормальному стані, із стареньким телевізором і холодильником а-ля «радянська влада», в не дуже віддалених від метро районах, із меблями зразка кінця 80-х років минулого століття доведеться викладати за таке щастя не менш як 450 у.о. щомісяця.

Та це якщо дуже пощастить. Сьогодні агентства просто завалені заявками на оренду квартир за ціною 400—450 у.о. на місяць. Водночас пропозицій оренди таких квартир одиниці. Тому навіть власникові зайвих 450 у.о. на місяць за право володіти однокімнатною чешкою доведеться витримати міні-аукціон із потенційними конкурентами або ж шукати зв’язки в агентсько-ріелторському середовищі. Тоді пропозиція, що зрідка з’являється, може ощасливити саме його.

Як уже підкреслювалося, вітчизняний орендар дуже небагатий, тому в ціновому сегменті однокімнатного житла, що починається з 500 у.о. на місяць, конкуренція, як правило, дуже незначна або її взагалі немає.

Що ж до двокімнатних апартаментів, то, звісно ж, можна винайняти двушку і за 450 у.о., проте це напевне буде справжній економваріант на околиці столиці. За 550—600 у.о. вам запропонують нечисленні варіанти «без надмірностей» у районах, наближених до метро. Якщо ви готові викласти 650 у.о. щомісяця, то можете стати щасливим власником пральної машини-автомата в таких самих, розташованих у непоганих районах, двушках. Причому якщо ця звичайна «радянська» двушка десь поблизу метро, не виключено, що її можуть «забрати» зі звичайною косметикою і досить старенькими меблями й за 700 у.о.

Крім зазначених сум, винаймач практично завжди сплачує за всіма лічильниками (електрика, вода) і, природно, за телефон. Іноді цей перелік за бажанням господарів доповнюють квартплата та інші витрати.

Пік попиту та різкий злет орендної плати на столичне житло припали на кінець серпня — початок вересня. Проте й сьогодні, коли черги претендентів на оренду істотно зменшилися, винайняти хорошу квартиру не так легко, а отже, й ціни не падають.

Певний інтерес завжди викликає стан «сусіднього» ринку оренди — московського. Там, як і в нас, неухильно скорочується частка пропозицій недорогих квартир у загальному обсязі ринку. Вартість входження на московський ринок оренди становила в серпні поточного року 600 у.о. — саме за таку суму можна винайняти на околицях мегаполіса однокімнатну квартиру без ремонту. Що ж до економ-класу, то, за даними компанії «МІЕЛЬ-Аренда», усереднена вартість винаймання однокімнатної квартири в цьому сегменті ринку становить 760 у.о., двокімнатної — 947 у.о., а трикімнатної — 1103 у.о. на місяць.

Проте, за інформацією цієї ж компанії, частка квартир вартістю до 1000 у.о. на місяць у загальному обсязі пропозиції становить лише трохи більше, ніж 14%.

У Києві, як бачимо, цінові рівні нижчі, так само, й середній дохід є непорівнянним — середній заробіток москвича впевнено переступив межу в одну тисячу доларів, становить сьогодні близько 1200 у.о. на місяць.

У прольоті

Незважаючи на різке зростання орендної плати, індекс дохідності житлових інвестицій у найближчому майбутньому все ще матиме негативне значення. Нагадаємо, індекс дохідності житла, або економічна доцільність інвестицій у житло, є показником ефективності вкладення коштів у купівлю квартири. Він ґрунтується на ідеології дохідного методу оцінки нерухомості, відповідно до якого вартість квартири виправдана, якщо остання може приносити відповідний дохід. У цьому сенсі житло (готове до здавання в оренду, а не новобудівля, здана в експлуатацію без опорядження) розглядається як інструмент для інвестування, потенційний дохід якого складають, з одного боку:

1. Орендні платежі.

2. Зміна вартості житла залежно від зміни рівня цін на ринку.

З іншого — береться до уваги дохід, рівний депозитній винагороді від суми вартості квартири, розміщеної в банківській установі.

Наприклад, квартира може приносити 5% річних за рахунок оренди плюс іще 25—100% річних за рахунок загального зростання цін на житло, які в сумі й формують рівень її потенційної дохідності.

У ситуації, коли ціни на нерухомість перестають зростати, загальна дохідність житла різко знижується. Якщо ж ціни йдуть униз, дохідність може стати навіть негативною. Так, на сьогодні у власника київської малометражної двушки в принципі є два варіанти: здавати її за 550—600 у.о. щомісяця або спробувати продати за 120—130 тисяч у.о., і, розмістивши виручені гроші на валютному депозиті під усереднені 9% річних, отримувати щомісяця до 1000 у.о. у вигляді відсотків.

У розвинених країнах світу здавання в оренду вважають досить-таки марудним бізнесом. У світі зазвичай ураховують такі деталі, як накладні витрати на утримання квартири, амортизацію, можливий простій житла, податки, страховку та інші індивідуальні витрати, які можуть знижувати потенційну дохідність.

Сотня плюс

Перездавання раніше здаваного житла — за договорами оренди річної давності — нинішньої осені відбувається переважно за дуже нехитрим принципом. До ціни оренди річної давності, як правило, додають 100 американських доларів, тобто якщо двушку здавали роком раніше за 500 у.о., нині її ціна автоматично підвищується до 600 у.о.

З огляду на те, що якісних пропозицій не надто багато, а напливу студентів і міграції більш дорослого населення ніхто не скасовував (і міграція ця відбувається, як ви здогадуєтеся, в одному напрямі — «на Київ»), за деякі малометражні варіанти господарі не соромляться виставляти ціну й на 150 у.о. більше, ніж це було торік.

«Цінники», звісно ж, не до снаги більшості простих громадян. Причому якщо господарі не особливо протестують проти заселення у свій скарб — одно- чи двокімнатну квартиру — двох-трьох студентів, то заселення дружних «родин» закарпатських гастарбайтерів із 10—15 осіб є небажаним.

Ціни зашкалюють. Ринок оренди, схоже, зовсім втратив гальма. У власників кількох зайвих зелених сотень з’являється віртуальна перспектива вибору: оплачувати оренду житла поблизу зелених паризьких галявин або ж — суворого вітчизняного «хруща» повоєнного часу.

Проте винайняти квартиру стало важче, і ось чому.

Напередодні дефолту

Розуміючи, що для журналістів у ріелторів одна правда, а для простих громадян — зовсім інша, автор інкогніто обдзвонив два десятки столичних агентств із проханням посприяти продати власну двокімнатну чешку за крок від станції метро «Лівобережна». Оскільки авторові раніше якось не довелося брати участь у спекуляціях і перепродажах київського житла (а нині починати, очевидно, уже запізно), зрозуміло, що насправді продавати єдине сімейне житло реального наміру не було, і опитування проводилося виключно з метою встановлення істини. Отримані дані, сказати правду, збентежили.

Як уже підкреслювалося, справжнім святом для дрібного чи середнього агентства є проведення навіть однієї-двох операцій купівлі-продажу квартири в Києві щомісяця. У великих агентствах ситуація ненабагато веселіша, вони здійснюють таких операцій більше, проте в кількісному вираженні, порівняно з цифрами часів житлокупівельного буму, кількість їх так само мізерна.

Що ж до звернення автора до ріелторів, то, звичайно, ніхто прямо не відмовив посприяти в реалізації квартири, але фахівці з продажу настійно радили поки що лише «засвітити» квартиру в базах пропозицій і чекати закінчення негативної тенденції. Мовляв, раптом після виборів ціни на ринку пожвавляться, і тоді хоч щось можна буде реально продати.

Вибори позаду, а активності покупців наразі не спостерігається. Не допомогла цьому й хвиля сумнівних публікацій (нібито ринок столичної нерухомості активізувався, і ціни пішли вгору), які підозріло масовано запускалися в ЗМІ на початку осені.

Захмарні ціни відбили купівельний інтерес до квартирного ринку. Подальшим підвищенням цін їх уже не злякаєш. Схоже, пройшло не поміченим покупцями втішливе для них реальне падіння цін на київське житло (на 15—20 тисяч за малометражну квартиру), що відбулося де-факто протягом цього року й чомусь не відображене на жодному порталі нерухомості в Інтернеті.

Ще одна тенденція. З опитування ріелторів випливає, що близько 80% усе ще здійснюваних операцій купівлі-продажу відбувається в кредит. З огляду на наші вітчизняні відсотки за іпотекою (від яких будь-який успішний європейський менеджер давним-давно перетворився б на не менш успішного збирача скляної тари), логічно припустити, що картковому будиночку ринку нерухомості залишилося існувати дуже недовго.

«Спортлото»

Ринок нерухомості Києва, накачаний обіцянками ріелторів і забудовників про стрибкоподібне зростання цін восени, потихеньку входить у переддефолтний стан.

Під стіни КМДА зачастили ошукані інвестори, котрі вже давно повністю проплатили свої інвестиційні договори, але представники будівельної компанії заявили їм, що в них закінчилися гроші на добудову об’єктів.

Слід сказати, що навіть великі будівельні фірми в поточному році на деяких будинках різко скинули оберти, чого раніше ніколи не спостерігалося. При цьо­му для інвестора отримати назад свої гроші від компанії, яка стала сумнівною за умов падіння ринку, — сьогодні все одно, що виграти в лотерею.

«Еліта-центр» абсолютно нічого не навчила ні нашу владу, ні окремо взятих громадян: адже в будь-якого нашого доморощеного «інвестора» одного чудового ранку замість документа, який підтверджує право власності на квартиру, на руках можуть опинитися просто «білети МММ».

Наразі «щасливі» власники таких білетів біжать по допомогу в кабінети мерії. Проте якщо ошуканих інвесторів стане надто багато, навряд чи влада зможе за рахунок платників податків забезпечити їх усіх житлом, адже навіть «елітівців» — найперших — і то не всіх забезпечать.

Річ у тім, що раніше зростання цін списували на професійну безвідповідальність та неспроможність багатьох авантюристів, котрі навально ринулися в будівельний бізнес, який спокусив їх, як свого часу американський Клондайк цілі армії шукачів пригод.

Чимало вітчизняних «старателів» ще не помітили, що український будівельний Клондайк вичерпується, що в майбутньому на ринку залишаться лише гравці, готові працювати в межах усталених у світі 10—20% рентабельності, а не рентабельності, обчислюваної в сотнях відсотків. Спекулятивний бум на ринку столичного житла не може тривати нескінченно — рано чи пізно ринок просто мусить стати цивілізованим.